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无书面协议的房屋买卖是否成立?

来源:作者:时间:2017-08-18

陈某向法院起诉称:陈某与李某原系同事,因李某居住问题难以解决,陈某遂于2000年将其在本市安北组的一套房屋无偿租赁给被告李某。2015年10月,拆迁公司在未征得原告同意的情况下与李某签订了拆迁补偿协议书,约定置换281平方米的三套拆迁房屋给使用人李某。原告请求法院判决三套拆迁房屋全部归原告所有。

被告李某应诉后直喊冤枉,称:老房屋系其于2000年以5万元从原告处购买。因双方当时关系很好,未签订书面房屋买卖合同。李某将5万元交给陈某,陈某打了 “今收到购房款5万元”的收条,但因时间较长,收条已遗失。原告还将《村镇房屋所有权证》交给李某。卖房时房屋是85㎡、木结构的三间平房,李某自2001年开始一直居住于其,并房屋进行了扩建,至拆迁时面积达212㎡。双方的房屋买卖本应相安无事,就因为房屋拆迁,原告看着眼红,才想将房屋收回。

涉案房屋是买卖还是租赁?拆迁利益又应归谁?

法院经审理后认为:虽然双方无书面买卖协议,但涉案房屋是李某从原告处购买。因为:第一,原告对于以何种方式将房屋交给李某的陈述前后不一致。诉状中称将房屋无偿借给李某,第一次庭审时称让李某给些钱先住,租期和租金没有约定,第二次庭审时称系无偿租赁。但将房屋无偿租赁给他人长达十几年,显然有悖常理。第二、原告将房屋交给李某时仅85㎡,李某将房屋扩建至212㎡。原告称对扩建不知情,但在十几年内对自己房屋的扩建不知情,与常理不符。第三、房屋房产证在李某处,符合农村房屋买卖的通常习惯。第四、李某申请的三名证人均证明听陈某讲过将房屋卖给李某的事,一名证人称看到李某的父亲将5万元交给李某、其陪同李某到银行存钱,一名证人称曾看到过收条,一名证人证明李某请其将房屋进行了扩建,原告的举证与证人的陈述形成了证据链条。

对于拆迁利益的归属,因农村房屋买卖涉及农村土地,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,被告李某不是该集体组织成员,因此,涉案房屋的买卖因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。但涉案房屋因拆迁所得的权益应归被告李某所有,因为:原告与被告的房屋买卖行为系双方真实的意思表示,原告已将房屋交付转移给李某占有、使用十几年,现该房屋已经拆除,无法返还也不适宜返还。原告在出卖房屋时,应预见到其将附着于房屋之上的所有利益一并转让给被告李某,包括房屋之上今后可得的利益,从维护交易安全和诚实信用原则的角度,也应保护房屋买受人的权利。

最终法院判决驳回原告的全部诉讼请求。判决后,原告提出上诉,后又撤回上诉,判决已生效。

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