坤弘律师以案说法｜房屋遗产未经析产继承分割而擅自转让他人的效力如何？

两夫妻中男方去世,女方将双方在婚姻关系存续期间共同购买的房屋通过与儿子签订房屋买卖合同的方式过户至儿子名下，女儿得知后诉至法院，要求确认二人的房屋买卖合同无效，能否获得法院的支持？

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案件背景

王某强与李某英系夫妻关系，二人育有儿子王某帅和女儿王某萍。在婚姻关系存续期间，二人共同购买了A房屋，该房屋登记在李某英一人名下。2021年，王某强去世，生前未留有遗赠抚养协议或遗嘱，法定继承人亦未对房屋进行分割。2022年，王某帅与母亲李某英签订房屋买卖合同，并将A房屋过户至王某帅名下。2023年，李某英因病去世，生前未留遗嘱。王某萍以其合法权益受到侵害为由将王某帅诉至法院，要求确认王某帅与李某英的房屋买卖合同无效。

法院审理

法院经审理后认为，A房屋购买时使用王某强与李某英工龄，且初始登记在李某英名下，应系二人的夫妻共同财产。在王某强去世后，A房屋中属于王某强的部分应当作为其遗产予以分割处理，在双方均未举证证明王某强存在遗赠抚养协议或遗嘱的情况下，A房屋中属于王某强的部分应当作为其遗产发生法定继承，李某英无权单独处分王某强的遗产。李某英与王某帅在明知未对A房屋进行析产继承分割，亦未经王某强全部继承人同意或认可情况下签订《存量房屋买卖合同》，该合同未经王某萍追认，且王某帅未提交充分证据证明其已支付A房屋房款，故李某英与王某帅签订《存量房屋买卖合同》并将房屋过户登记至王某帅名下的行为，侵害了王某强其他继承人的合法权益。法院最终认定李某英与王某帅就A房屋所签《存量房屋买卖合同》无效。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决现已生效。

坤弘律师解析

本案存在以下争议焦点：

1. A房屋是否为王某强与李某英夫妻共同财产？

2.王某强去世后，A房屋中属于王某强的部分应作如何处理？

3.王某帅与李某英签订的《存量房屋买卖合同》是否有效？

夫妻共同财产的认定：根据《中华人民共和国民法典》（以下称《民法典》）相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻双方共同所有。本案中，A房屋系王某强与李某英在婚姻存续期间共同购买，购买时使用了夫妻双方的工龄，虽登记在李某英一方名下，亦应认定为夫妻共同财产。

王某强遗产的继承：被继承人去世后，且不存在遗赠抚养协议或遗嘱的，其遗产应按照法定继承顺序进行分割。本案中，王某强去世后，各继承人均未能举证王某强存在遗赠抚养协议或立有遗嘱，因此A房屋中属于王某强的部分应作为其遗产发生法定继承，由法定继承人李某英、王某帅、王某萍三人共同继承，李某英无权单独处分王某强的遗产。

合同效力的认定：本案中，王某帅与李某英明知未对A房屋进行析产继承分割，亦未经王某强全部法定继承人同意或认可情况下签订房屋买卖合同，也无充分证据证明支付房款对价，无法善意取得该房屋，其行为性质既属于民法典第三百一十一条规定的无权处分行为，也属于民法典第一百五十四条规定串通合谋损害他人合法权益的无效民事行为，故王某帅与李某英签订的《存量房屋买卖合同》应当认定为无效。

律师建议

1.遗嘱的重要性：被继承人若有意按自己的意愿分配遗产，则应尽早订立遗嘱，明确遗产的分配方式，以避免继承纠纷。

2.共有财产的处分：处分共同共有财产时，需经全体共有人同意，否则可能面临财产处分行为无效的法律风险。

法条链接

•《民法典》第一千一百二十二、二十三条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

•《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，为夫妻共同财产。

•《民法典》第一千一百五十三条，夫妻一方死亡后，其遗产中的夫妻共同财产应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的财产。

•《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

•《民法典》第三百一十一条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。

•《民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。