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案例展示

承租人未经出租人同意转租房屋,转租合同效力如何?

来源:原创:坤弘律师事务所作者:陈墨时间:2018-04-21

[基本案情]

2013年12月31日,冯某、刘某双方签订了一份《协议书》,约定刘某提供其承租的川某大的房屋,并提供经营活动咨询服务与冯某合作经营。刘某不参与经营,由冯某自主经营、自负盈亏,自行承担生产经营中产生的债权债务及相关风险。冯某按期向刘某支付咨询服务费和使用刘某投资的房屋装修、设备使用费用(统称为合作费用)。后冯某向川某大申请改变房屋的经营范围和经营性质被拒绝。现冯某主张认定《协议书》无效并要求刘某返还财产、赔偿损失。2014年5月26日,川某大作为第三人在庭审中出具了对刘某转租行为未经同意的《情况说明》。


[法院判决]

成都市金牛区人民法院一审判决驳回了冯某请求认定《协议书》无效的主张,并且对冯某基于合同无效提出的返还合作费用、保证金及损失赔偿等费用的主张一并驳回。本案最终于2017年6月16日,经成都市中级人民法院二审终审判决维持原判。


[律师说法]

本案情况较为复杂,

首要是对《协议书》的定性问题:

根据《中华人民共和国民法通则》第三十条:“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营、共同劳动”;第三十四条第一款:“个人合伙的经营活动由合伙人共同决定,合伙人有执行和监督的权利”、第三十五条第二款:“合伙人对合伙的债权承担连带责任,法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人,有权向其他合伙人追偿”的规定。《协议书》中明确约定,合作方式是冯某自主经营、自负盈亏,自行承担经营债务和风险。该约定的合作内容不符合相关法律关于合伙的规定,应当认定为以合伙协议名义达成的房屋租赁合同。

然后是转租合同效力的问题:

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。本案中承租人虽属于非法转租,且出租人川某大在法定期限内对冯某非法转租事宜做出说明,但此异议权属形成权,出租人川某大并未向法院请求解除合同或认定合同无效,《协议书》也不存在其他法定约定的无效或解除情况,所以仍有效力。

目前,对于承租人非法转租房屋,次承租人并无请求解除合同及认定合同无效的权利,但转租合同中如有《合同法》及相关法律法规中关于影响合同效力的情况,仍可以依法主张。所以在进行房屋租赁时要审慎了解出租人情况,特别是属于转租情况的。




(责任编辑:陈墨)





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