非善意第三人购房利益是否受法律保护

【案情简介】

原告谢芳与被告陶华为夫妻关系。被告朱胜为被告陶华的朋友。2005年12月，原告与被告陶华婚姻关系存续期间购买了房产，权利登记为陶华。2006年初朱胜声称做生意缺钱，找陶华签订假的买卖合同方式从银行套取贷款。其后两被告就系争房产签订了买卖合同并办理了产权过户手续，但是朱胜未支付过购房款项，并将取得的新房屋产证留存于陶华处。

2008年1月朱胜声称遗失房产证，重新补办了产证，将系争房产挂牌出售。同月21日，朱胜与案外人清桂签订了《房地产买卖合同》。之后两人签署补充协议，约定由于朱胜与此房源业主小陶还有事情未了，待空出此房，再支付尾款13.5万元。 

【法院判决】

1、被告陶华与被告朱胜于2006年1月6日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同无效》;

2、被告朱胜应于本判决生效之日起十日内协助被告陶华办理上述房屋产权过户手续，有关费用由被告陶华和被告朱胜各半承担。

【律师评析】

作为被告陶华的代理人，法院采信了原告与被告陶华的说法，虽然形式上被告为系争房产的唯一权利登记人，但该房产系婚姻关系存续期间购买的，为夫妻共同财产。朱胜作为被告多年朋友，对此事实应当明知。被告陶华在未取得原告同意情况下，擅自将共有房产出卖于被告，属于无权处分行为，应属无效。

由于第三人清桂称在不知情情况下与被告朱胜就系争房产签订了有关买卖合同，并支付了相应购房款，但其未实际取得系争房屋的产权，故不适用不动产善意取得制度。第三人称其合法权益受到侵害的，可以依法另行主张。