未经消防验收业主可拒收商品房

【案情回放】

2008年9月30日，家住武汉市武昌积玉桥的陈×与武汉市××房地产开发有限公司(下称××开发公司)签订《商品房买卖合同》一份，约定陈×以分期付款的方式购买××开发公司开发的位于武汉市××区丽水新城第×幢×单元×号预售商品房一套，建筑面积为97.87㎡，单价为7000元/㎡，总价款为68.509万元，于2009年9月30日前将验收合格的房屋交付给陈×使用。并对付款方式及期限、逾期付款和逾期交房的违约责任、交房期限及条件、产权登记、争议的解决方式等均作出了明确的约定，并且约定将房屋平面图作为合同附件。合同签订后，陈×按照合同约定的期限付清了全部购房款。同年10月5日，该商品房经有关建设、勘察、设计单位等验收合格，同意投入使用。于是，××开发公司通知陈×接收房屋。陈×以××开发公司未能提供商品房消防验收合格手续为由拒绝接收房屋。

2009年11月18日，武汉市公安消防大队出具了《建筑工程消防验收意见书》，确认该房屋消防验收基本合格。同年12月1日，××开发公司再次通知陈×接收房屋，但陈×办理交房交接手续时，××开发公司要求陈×交纳从2009年10月5日起包括物业管理费在内的智能化系统费、有线初装费、垃圾清运费等共计8978元，陈×再次拒收房屋，双方为此发生争议。2009年12月16日，陈×以××开发公司迟延交付商品房为由而诉诸武汉市武昌区人民法院，要求××开发公司承担违约责任。

【争议焦点】

一、“商品房竣工经验收合格”应当如何界定?是否还应包括消防等专项验收合格?

二、××开发公司是否构成违约?

【律师观点】

一、“商品房竣工经验收合格”应当包括“消防等专项验收合格”。

双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，人们通常对竣工验收合格包括设计、勘察、施工、监理建设单位验收合格不持异议。但依据我国《消防法》的有关规定，消防验收合格也是建筑工程竣工验收合格的一项内容。同时，在开发商和业主对于“商品房竣工经验收合格”是否应当包括消防等专项验收合格有两种不同的理解时，依照《合同法》的有关规定，应当作出不利于提供格式条款的一方即××开发公司的解释，故包括经消防验收合格在内。

二、××开发公司因迟延交付商品房，构成违约。

因商品房不符合合同约定的交房条件，陈×拒绝收房，××开发公司的行为构成履行不当，依法应当承担修理、重作、更换等继续履行责任。2009年11月18日，经消防部门确认商品房消防验收合格，××开发公司再次通知陈×办理交房手续，正是继续履行合同的体现，但其未按约定期限交付符合合同约定的商品房已构成迟延履行，因此按照合同约定承担逾期交房的违约责任。

【法院判决】

陈×与××开发公司签订的《商品房买卖合同》是其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方当事人应当严格按照合同的约定享有各自的权利、履行各自的义务。对于该合同中所约定的“商品房竣工经验收合格”应如何界定，结合现行的法律规定来看，可以认定《商品房买卖合同》关于“该商品房经验收合格”应当包括经消防等专项验收合格的含义。所以，××开发公司应当承担逾期交房的违约责任。

【法律依据】

一、《中华人民共和国消防法》第11条：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。运城村官网.

二、《中华人民共和国消防法》第13条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

(一)本法第11条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;

(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

三、《中华人民共和国合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

四、《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。