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四川坤弘律师事务所律师优秀办案文章登四川新闻网、经济网头条
来源：作者：时间：2016-12-14
签了认购书、交的定金还能退吗？
(刘海燕律师) 2015年3月某日周某与某投资有限责任公司(以下简称某投资公司)签订《商品房认购书》，并于同日向该投资公司交纳定金5万元。后周某与某投资公司就《商品房买卖合同》内容未达成一致，要求投资公司双倍返还定金，某投资公司予以拒绝，周某遂起诉至法院。周某向法院主张：在签订认购书时，某投资公司未向其出示约定的《商品房买卖合同》及其相关附件，也未就合同中涉及的格式条款进行说明，在签订认购书时该投资公司隐瞒了与订立合同相关的重要事实，双方就合同的主要条款无法达成一致，因某投资公司原因导致双方无法签订合同，应当双倍返还定金。某投资公司辩称：认购书是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。认购书明确约定，认购人逾期两日未与被告签订商品房买卖合同，则出卖人有权将房屋出卖给他人，预交的定金不予退还。经双方举证，庭审调查后，法院在兼顾诚实信用、公平原则的情况下最终判决：某投资公司返还周某定金5万元。
实践中，在正式房地产买卖合同签订之前，卖方与购买者签订认购书已是屡见不鲜的事情，那么，很多人不禁要问，认购书是否具有法律效力?认购书具体属于什么性质的合同?认购书签订后，不想买房了，定金能否退还?对此，四川坤弘律师事务所刘海燕律师将根据自己的实践经验对前述问题一一作答。
一、 认购书具有法律效力，不可草率签订。
认购书实质是合同。笔者认为合同的主体合法、客体存在、内容体现双方真实意思且不违反法律、法规就是一个有效受法律保护的合同。认购书不是购房的必经程序，只是卖方的习惯性做法。若有意签订，需留意认购书的内容，以及仔细审查卖方在认购书中约定的商品房买卖合同及其相关配套文件是否齐备,避免遭遇认购书陷阱。
二、 认购书的性质有本约和预约之分，视具体情况而定。
认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。笔者认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，认购书属于预约合同，但认购书符合该解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，认购书的性质应当为本约。上述案例中，因周某与某投资公司签订的认购书，明确约定在签订认购书后尚需签订商品房买卖合同及相应配套文件，且某投资公司未向周某收受购房款，故该认购书的性质应为预约。
三、认购书签订后不想买房，定金能否退需考虑是谁的原因导致不能签订商品房合同。
认购书的签订是为了进一步协商商品房买卖合同，不等同于商品房买卖合同，认购书根据法律规定应当适用定金法则。认购书签订后，如因为购买者的原因导致未能按约签订商品房买卖合同，则卖方有权不予退还定金;如因卖方原因导致未能签订商品房买卖合同，卖方应当双倍返还定金;因不可归责双方的事由，导致商品房买卖合同未能签订，卖方应当返还定金。上述案例中，因周某在签订认购书时未看见商品房买卖合同及其相关配套文件，后在协商阶段就合同内容未达成一致意见，故最终双方未能签订商品房买卖合同。法院最终认定因不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能签订，某投资公司应当返还周某五万元的定金。
总而言之，认购书一旦签订，对双方均产生了法律效力，能否退还定金需据具体情况而定，认购书的签订不是商品房买卖合同签订的必经法律程序，不可盲目签订，否则将会严重影响您的利益。 (作者系四川坤弘律师事务所 刘海燕律师)
夫妻离婚孩子的抚养费怎么算 抚养费标准
四川坤弘律师事务所(王艳梅律师)日前，四川坤弘律师事务所王艳梅律师接到一位陈小姐电话咨询，其电话中称其与其老公双方均同意离婚，且小孩由陈小姐抚养，现在就是在抚养费的数额上发生争议，问法律对于抚养费的规定是怎么样的?
四川坤弘律师事务所王艳梅律师解答： 我国《婚姻法》规定：离婚孩子抚养费包括：子女生活费、教育费、医疗费等费用。夫妻离婚孩子抚养费给付标准要从以下几个方面综合考虑：
(1)子女生活、就学、就医的实际需要;
(2)父母双方的负担能力：有固定收入的，抚养费数额一般可按照收入20-30%计算，工资总额包括基本工资、较稳定的奖金;无固定收入或者收入过高或过低的，可依据当地的平均收入计算。
(3)当地实际生活水平。 离婚怎么判孩子?也会涉及到抚养费的给付期限，一般来说，抚养费的给付子女十八周岁为止。十六周岁以上不满十八周岁，以其劳动收入为主要生活来源，并能维持当地一般生活水平的，父母可停止给付抚养费。 父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。 “不能独立生活的子女”，是指尚在校接受高中及其以下学历教育，或者丧失或未完全丧失劳动能力等非因主观原因而无法维持正常生活的成年子女。但是高中以上学历，比如在大学就读，父母则没有法定抚养义务。
四川坤弘律师事务所王艳梅律师说：在实践中，对于抚养费支付的方式，大致可分为：
1、一次性支付给对方;
2、定期给付，按月、按季或年定期支付给对方，至孩子成年至十八周岁时止。
一、夫妻离婚孩子抚养费数额是多少?夫妻离婚孩子抚养费数额是多少?离婚怎么判孩子?会关系到子女抚养费的数额的给付，法院一般根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地生活水平确定。有固定收入，抚养费一般可按其月收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚养费的，比例可适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十;无固定收入或者收入过高或过低的，抚养费的数额可依据当地的平均收入计算。
二、抚养费的给付方式 抚养费的给付办法，可依父母的职业情况而定，原则上应定期给付。 有给付抚养费义务的一方，在下列条件出现时，可以和另一方协商减免抚养费，协商不成，可以请求人民法院裁决。
(1)丧失劳动能力或者失去经济来源，确有困难无力支付，且与子女共同生活的一方确有抚养能力的;
(2)收入明显下降，暂时无力按原来的协议或者判决履行支付义务;
(3)因犯罪被判处有期徒刑或者拘役等，确无抚养能力的;
(4)确有困难无力支付，而与子女共同生活的一方再婚，其配偶愿意承担子女抚养费的一部分或者全部的。
子女要求增加抚养费有下列情形之一，父或母有给付能力的，应予支持。
(1)原定抚养费数额不足以维持当地实际生活水平的;
(2)因子女患病、上学，实际需要已超过原定数额的;
(3)有其他正当理由应当增加的;
(4)其他正当理由如给付一方收入明显增加等。 在离婚孩子抚养费的给付上，法律上有相应的规定，但是，在实际的离婚案件中，离婚怎么判孩子?孩子抚养费的怎么给付?这里面仍然存在一些不确定因素，比如一方财产的调查等，这些都需要的专业的知识和方法。如果离婚案件较复杂，还是建议离婚父母适当去咨询专业的婚姻家庭律师，这样无论对自己，还是对孩子都会有好处。(作者系四川坤弘律师事务所 王艳梅律师)
